都市計画区域外の築古物件を2件同時に相談した事例｜群馬県（進行中）
この事例は完了していません。 適合証明書が最終的に発行されるかは未確定で、いずれの物件も進行中です。
それでも公開しているのは、都市計画区域外の築古物件で「確認済証も図面も残っていない」という、宿カギに最も多く寄せられる入口について、途中経過そのものに参考になる点があるためです。
群馬県内の2件の物件を、同じ依頼者から同時にご相談いただいた案件です。
この事例の要点
- 群馬県内、都市計画区域外にある築古の戸建て系物件。
- 確認済証・確認申請図面は残っていませんでした。
- 同じ依頼者から2件の物件を同時にご相談いただきました（1件目を終えてから2件目、という順次のご依頼ではありません）。
- 外観写真から確認を始め、途中で建物本体の基礎がわかる追加写真をお願いしました。
- 現地調査は行わず、書類ベースで進めています。いずれも進行中です。
都市計画区域外という入口
都市計画区域の外では、多くの建築物について建築確認申請そのものが不要です。したがって、確認済証も検査済証もはじめから存在しないことがあります。
ここで誤解が起きやすいのですが、建築確認が不要であることと、建築基準法に適合していなくてよいことは別です。 区域外でも建築基準法の実体規定は適用されます。宿泊施設に転用するなら、その用途に応じた基準に適合している必要があります。
詳しくは用途変更200㎡と都市計画区域外にまとめています。群馬県全体の扱いは群馬県のページをご覧ください。
揃っていた資料・不足していた資料
| 状況 | |
|---|---|
| 確認済証 | 残っていない |
| 確認申請図面 | 残っていない |
| 検査済証 | 不明 |
| 外観写真 | あり |
| 基礎写真 | 当初はデッキ部分のみ → 追加で建物本体分を受領 |
築古の物件では、この組み合わせは珍しくありません。書類が何も残っていないことを理由に、相談の入口で止まってしまう方が多いのですが、写真や販売時の資料から確認を始められる場合があります。
なぜ建物本体の基礎写真が要るのか
本件で追加をお願いしたのは、建物裏側の基礎まわりの写真でした。
正面から撮った写真には、ウッドデッキを支える束基礎だけが写っていることがあります。束基礎は文字どおりデッキを支えるためのもので、建物本体の基礎とは別です。建物本体がどのような基礎の上に建っているかによって、建築士が確認できる範囲が変わります。
これは群馬県の別の事例でも同じ確認が発生しました。築古・区域外・図面なしという条件が揃うと、繰り返し同じ論点が出てきます。 基礎まわりの確認については基礎・構造・増改築の確認で解説しています。
複数物件を同時に見るということ
本件は、同じ依頼者が2件の物件について同時にご相談された案件です。
ここは正確に書いておきたいのですが、「1件目が完了したので2件目もご依頼いただいた」という実績ではありません。 最初から複数物件の並行相談です。宿カギの側では、1顧客・複数物件として扱っています。
条件の似た物件であれば、確認するポイントも重なります。束基礎の切り分けのように、1件目で分かったことが2件目でもそのまま効くことがあります。まとめて相談したほうが整理は早くなります。
現在の状況
いずれの物件も進行中です。 適合証明書が最終的に発行されるかは未確定です。
宿カギは本件について、成果を主張していません。書類ベースで確認を進め、必要に応じて追加の写真で精査する、という段階です。
この事例から分かったこと
- 区域外の築古物件では、確認済証がそもそも存在しないことがある。 「紛失した」のか「はじめから無い」のかで、その先の進め方が変わります。
- 写真から確認を始められることがある。 ただし、どこを撮るかで判断できる範囲が変わります。
- デッキの束基礎と建物本体の基礎の切り分けは、この条件で繰り返し出てくる論点。
- 複数物件はまとめて整理できる。 ただし、それは「完了実績のあるリピート」とは違います。
同じような状況で準備したい資料
- 建物の外観写真（正面だけでなく、裏側・側面も）
- 建物本体の基礎がわかる写真（デッキの束基礎とは別に）
- 販売時の資料、固定資産関係の資料
- 現在の間取りがわかるもの（手書きでも可）
- 増改築をした記憶があれば、その時期と範囲
よくある質問
都市計画区域外なら建築確認は要らないのですか？
多くの建築物で不要です。ただし「建築確認が要らない」ことと「建築基準法に適合していなくてよい」ことは別です。区域外でも建築基準法の実体規定は適用されます。旅館業の窓口が建築関係の書類を求めるかどうかは、自治体によって扱いが分かれます。
確認済証も図面もない築古物件でも相談できますか？
相談を始められる場合があります。本件でも、確認済証・確認申請図面は残っていませんでしたが、外観写真などから確認を始めています。ただし建物の状態によっては、途中で追加資料や現地調査が必要になります。
なぜ基礎の写真を求められるのですか？
デッキ部分の束基礎と、建物本体の基礎は別だからです。正面から撮った写真ではデッキの束基礎しか写っていないことがあり、建物本体の基礎がどうなっているかで対応の可否が変わります。本件でも建物裏側の基礎写真を追加でいただきました。
物件を複数まとめて相談できますか？
できます。本件は同じ依頼者から2件の物件について同時にご相談いただいたものです。似た条件の物件では確認するポイントも重なるため、まとめて整理できることがあります。
この事例は完了していますか？
していません。いずれの物件も進行中で、適合証明書が最終的に発行されるかは未確定です。本記事は途中経過の記録です。
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ご相談について
都市計画区域外の築古物件について、書類ベースで確認を進められるかどうかを無料で診断しています。資料や建物の状態により、証明書を作成できない場合もあります。
免責
本記事は依頼者の許諾を得たうえで、個人・物件を特定できる情報を除いて構成しています。本件は進行中であり、記載内容は途中経過です。同様の結果を保証するものではありません。必要な書類や手続きは、自治体、建物の状況、用途、面積、改修履歴などにより異なります。実際の申請にあたっては、所管行政庁および建築士などの専門家へご確認ください。