現地調査・実測・現況復元図が必要になるのはどんな場合か｜書類や写真だけで足りるか

本記事は建築基準法など国の制度を前提としていますが、提出様式や運用は自治体・保健所により異なります。最終確認日：2026年7月20日。

この記事の要点

用語の整理

このページで扱う「現地調査・図面」に関わる基本的な用語を整理します。呼称や様式、求められる精度は自治体や案件によって異なる場合があります。

現況図（げんきょうず）

建物の「今の実際の状態」を、間取り・寸法・立面などの図面にまとめたものです。新築当時の設計図とは別に、現地を調べて測った結果をもとに、現在の建物がどうなっているかを表します。古い建物や、増築・改修で当初の図面と実物が食い違っている場合に、実態を確認するために作成されることがあります。

• よくある誤解：現況図を作れば当時の確認済証や検査済証の代わりになる、と誤解されがちですが、現況図は現状を記録した図面であり、建築主事や指定確認検査機関が交付する証明書とは性質が異なります。

現況復元図（げんきょうふくげんず）

当時の設計図（確認申請図書など）が残っていない建物について、現地の調査や実測をもとに「本来こういう図面だったと考えられる」形に描き起こした図面です。手元に図面がない建物で、建築の内容を確認・説明するための資料として作られることがあります。あくまで現状などから推定して復元したものであり、当時の図面そのものではありません。

• よくある誤解：現況復元図があれば必ず適合が認められる、と受け取られがちですが、復元図は判断のための資料の一つであり、結果を保証するものではありません。

現地調査（げんちちょうさ）

建築士などが実際に建物へ足を運び、目で見て確認し、寸法を測るなどして、建物の今の状態を調べることです。図面と実物が合っているか、増築や改修の跡がないか、構造や基礎の状態はどうかといった点を、現場で確かめます。調査で分かる範囲は建物の状況によって異なります。

• よくある誤解：現地調査を行えば適合の可否がその場で確定する、と誤解されがちですが、現地調査は事実を把握する工程であり、判断や証明そのものではありません。

実測（じっそく）

現地で、建物の各部分の寸法（部屋の広さ、天井の高さ、開口部の大きさなど）を、メジャーやレーザー測定器などを使って実際に測ることです。測った数値は現況図や現況復元図を作る際のもとになります。図面が残っていない、あるいは図面と実物が違う建物で、実際の寸法を確かめるために行われます。

• よくある誤解：実測値さえあれば図面や証明が不要になる、と受け取られがちですが、実測は図面作成や確認の基礎データであり、それ自体が証明書や図面に代わるものではありません。

販売資料・写真でどこまで確認できるか

図面が手元にない物件では、まず販売資料や写真から確認を始めることがあります。これらがどこまで役立ち、どこから限界があるのかを整理します。

販売資料（物件概要・間取り図など）

販売資料は不動産流通向けに作成されたもので、記載されている寸法や構造の正確性が担保されているとは限りません。建築士が建築基準法への適合を確認する際は、確認済証・検査済証・確認申請図書・現況図といった建築関係書類が基礎資料になります。

販売資料は、これらが手元にない段階での規模感・階数・おおよその用途などの当たり付けには役立つことがありますが、面積や構造の裏付けにはならず、あくまで補助的な情報です。自治体・保健所へ提出する資料として認められるかは運用により異なり、通常は建築関係書類や実測に基づく資料が求められます。そのため、販売資料だけで判断を確定できるとは限らず、図面の取り寄せや実測・現地調査が必要になる場合があります。

販売資料が手がかりとして役立つことがある場面

• 販売資料に間取り・概略面積・階数などの基本情報が記載されている場合
• 見積りや初期方針の検討に向けたおおまかな把握を目的とする場合

販売資料だけでは足りず、別の資料や確認が必要になる場合

• 面積や構造の正確な裏付けが求められる場合
• 確認申請図書や現況図など建築関係書類が別途必要になる場合
• 自治体・保健所が指定様式や特定の提出書類を求める場合（自治体により異なる）

内観・外観写真

内観・外観の写真からは、増改築の痕跡、外観の形状、仕上げや劣化の状況など、初期の手がかりを読み取れることがあります。一方で、正確な寸法、基礎や構造躯体の状態、壁内や床下といった隠れた部分の状況は写真だけでは分かりません。

建築士が適合を判断する際は、確認申請図書などの書類、実測、現地調査を組み合わせて確認します。したがって写真は「確認の入口」として位置づけられ、それ単体で結論を出せるものではありません。写真で確認できる範囲には限界があるため、追加の資料や現地での確認が必要になる場合があります。

写真が手がかりとして役立つことがある場面

• 建物の現況や改修痕跡のおおまかな把握を目的とする場合
• 書類確認や現地調査と組み合わせる前提で用いる場合

写真だけでは足りず、実測・現地調査が必要になる場合

• 構造・基礎・寸法の裏付けが必要な場合
• 壁内・床下など隠蔽部の状態確認が必要な場合
• 現地調査や実測が必要になる場合

書類確認から現地調査・実測へ移る場合

初期は確認済証・検査済証・確認申請図書などの書類をもとに確認を進めます。しかし、書類が現況を正確に反映していない、竣工後の改修履歴が不明、構造や基礎の状態が書類からは判断できない、といった場合には、現地調査や実測が必要になることがあります。

書類確認だけで完結する案件もあれば、進めるうちに現地確認が必要と分かる案件もあります。どちらになるかは建物や資料の状況によって変わり、事前に確定できない場合があります。これにより、必要な期間や費用が変わることもあります。

現地調査・実測へ移ることがある場合

• 書類と現況の一致が確認できない場合
• 改修履歴・構造・基礎の状態が書類から判断できない場合

現地調査に至らないことがある場合

• 書類が十分そろい現況と整合し、追加確認が不要と判断できる場合は現地調査に至らないことがある

現地調査は、目視・非破壊を基本とするため、隠蔽部分など確認できる範囲には限界があり、把握できる事項は建物の状況によって異なります。現地調査は事実を把握する工程であり、その場で適合の可否が確定するものではありません。

現況復元図が必要になる場合と現況図との違い

建物の適法性を確認するには、通常は確認済証や検査済証、確認申請図書といった当時の資料を参照します。しかし古い建物などでは、これらの図面が残っていない、あるいは現況と一致しないことがあります。

そうした場合に、建築士などが現地調査や実測を行い、現在の建物の間取り・寸法・構造を測って図面に起こし、建築時点の状態を推定・復元的に整理したものが現況復元図です。単に現状を写し取った現況図に対し、現況復元図は復元的な整理を加えた図面という位置づけで用いられることがあります。

現況復元図は適合状況調査（現行ガイドラインでは現況調査）や適合証明の判断材料の一つとなり得ますが、作成したこと自体が適合や証明書発行を意味するものではありません。呼称や様式、求められる精度は自治体や案件によって異なる場合があります。

現況復元図が作成されることがある場合

• 当時の確認申請図書などの図面が残っていない、または現況と一致しない場合
• 現地調査や実測により現況を図面化できる場合
• 適合状況調査や適合証明の判断材料として図面が必要な場合

現況復元図だけでは足りないことがある場合

• 自治体や案件により呼称・様式・求められる精度が異なる場合
• 現況が複雑で、現況復元図だけでは適合の確認に足りず追加確認が必要な場合

よくある質問

図面がなくても販売資料で確認できますか？

販売資料（物件概要や間取り図など）は初期の書類確認の手がかりになる場合がありますが、確認申請図書や現況図の代わりにはなりません。確認できる範囲は限定的で、確定的な判断には別途図面や現地での確認が必要になることがあります。

内観・外観写真だけで判断できますか？

写真は建物の現況を把握する補助資料にはなりますが、それだけで建築基準法への適合可否を確定的に判断することは通常できません。構造や寸法の裏付けには図面・実測・現地調査が必要になる場合があります。

書類確認で始めた後に現地調査が必要になることはありますか？

あります。書類だけでは確認しきれない点（現況と図面の不一致、改修履歴の不明、構造・基礎の状態など）がある場合、現地調査や実測が必要になることがあります。書類確認で始めても、途中で現地確認へ移行する可能性はあります。

現況復元図とは何ですか？

現況復元図は、当時の確認申請図書などの図面が残っていない、または不十分な建物について、現地調査や実測に基づいて現在の建物の形状・寸法を図面化し、建築時点の状態を復元的に整理した図面です。建築基準法適合状況調査（現在の国のガイドライン名は「既存建築物の現況調査」）や適合証明の判断材料として作成される場合があります。

残された確認事項

このページは一般的な考え方を整理したものであり、次の点は個別の建物や自治体・保健所の運用によって変わります。一般論だけでは確定しません。

• 販売資料や写真が、自治体・保健所へ提出する資料として認められるか（運用により異なります）
• 面積や構造の正確な裏付けとして、確認申請図書や現況図など別の建築関係書類が別途必要になるか
• 自治体・保健所が指定様式や特定の提出書類を求めるか（自治体により異なります）
• 書類確認だけで完結するか、途中で現地調査・実測へ移行するか（事前に確定できない場合があります）
• 現況復元図などの呼称・様式・求められる精度（自治体や案件により異なります）
• 現況が複雑な場合に、現況復元図だけでは足りず追加確認が必要になるか

なお、現地調査・実測・図面作成を行っても、それ自体が建築基準法への適合や証明書の発行、旅館業許可の取得を保証するものではありません。実際に何が必要になるかは、申請先の自治体・保健所から求められている資料と、現在ある資料によって異なります。

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図面がない、確認申請図書が残っていない、販売資料や写真しか手元にないといった物件でも、現在ある資料から次に何を確認すべきか整理できる場合があります。

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本記事は一般的な情報提供を目的としています。実際に必要となる書類や手続きは、建物の状態、用途、規模、所在地、自治体の運用によって異なります。旅館業許可の取得や証明書の発行を保証するものではありません。